Qu’est ce que le taux d’usure et quel est son impact sur votre projet d'achat ?

Depuis des mois, un terme revient régulièrement en tête lorsqu'on parle d'achat immobilier: le taux d'usure. Mais qu'est ce que c'est, et quel est son impact sur votre achat immobilier ? Cet article vise à vous éclairer.

Qu’est ce que le taux d’usure et comment est-il calculé ?

Le taux de l’usure est le taux maximal auquel une banque peut prêter en France. Son rôle est donc en priorité de protéger celui qui emprunte, en évitant de lui faire souscrire un prêt immobilier à un taux trop élevé. Le taux d'usure est défini par la Banque de France et régulièrement mis à jour pour refléter les changements économiques et financiers du pays.

Le calcul du taux d'usure est relativement simple. Il est déterminé en prenant en compte le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers accordés par les prêteurs au cours du trimestre précédent. Le taux d'usure est ensuite fixé à un certain pourcentage supérieur à ce taux moyen. Le pourcentage supplémentaire dépend du type de crédit, de la durée du prêt et de la période pour laquelle le taux est calculé.

Le taux d'usure immobilier varie donc en fonction de la durée du prêt immobilier. Il est fixé par arrêté ministériel et publié au Journal Officiel. Les banques ont l'obligation de respecter le taux d'usure immobilier pour éviter tout risque de sanctions financières ou pénales.

Notons que le taux d'usure prend également en compte d’autres éléments que le taux d'intérêt de base (ou taux nominatif): les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d'inscription ou frais de dossier par exemple) ainsi que les primes d'assurance emprunteur lorsqu'une assurance obligatoire est souscrite simultanément.

 

Quel est l’impact du taux d’usure sur l’achat de sa résidence principale ?

Lors d'une demande de prêt immobilier, il est de plus en plus courant de rencontrer des refus liés à une usure excessive (dans certaines villes, notamment dans le Grand Ouest, depuis le mois d’Avril 2023, la majorité des dossiers sont refusés à cause du taux d’usure !). Ces refus concernent particulièrement les emprunteurs qui ont des revenus plus modestes ou les indépendants, freelances, auto-entrepreneurs et professions libérales, car leur taux d'intérêt nominal et leur assurance sont généralement plus importants.

Lorsque les banques étudient l’éligibilité au prêt d’un particulier, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui représente le coût total du crédit pour le consommateur, est parfois supérieur au taux d'usure en vigueur. Lorsque c’est le cas, la banque n’a pas le droit de prêter d’argent et l’acquéreur se voit refuser sa demande de prêt.

Bon à savoir :  l’effet ciseaux du taux d’usure : l’emprunteur se retrouve pris entre 1. un taux d’usure (basé sur les taux moyens ayant plus de 3 mois) et 2. les taux d'intérêt en vigueur (au jour de la demande de prêt). Ce décalage temporel suffit à exclure du crédit immobilier un nombre de plus en plus important de Français.

 

Comment appréhender le taux d’usure grâce au leasing immobilier ?

Si votre demande de prêt immobilier est refusée par la banque en raison du taux d’usure, il est en général très compliqué de contourner ce dernier à court-terme car cela constitue une obligation réglementaire pour les banques.

Cependant, certaines astuces peuvent vous aider à obtenir votre crédit en faisant diminuer votre TAEG afin qu’il soit inférieur au taux d’usure :

• Choisir une assurance emprunteur avec une base plus basse, qui fera mécaniquement baisser votre TAEG.

• Augmenter la durée de votre crédit immobilier afin de faire baisser votre TAEG: plus la durée de remboursement est longue, plus le TAEG diminue.

• Diminuez le montant du capital emprunté en bénéficiant d’un prêt aidé : il en existe une multitude (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, prêts régionaux, etc.). Cela optimisera votre TAEG.

Une autre option est de repousser sa demande de prêt en se tournant vers des alternatives, notamment celles du leasing immobilier . La location accession, également appelée LOA immobilier, est une solution transitoire et flexible permettant d'acquérir sa résidence principale progressivement, en la louant pendant une durée déterminée (chez Pazapa, 36 mois) avant de décider ou non de l’acheter à un prix fixé dès le départ. Ce qui permet donc de vivre chez soi, tout en consolidant sa situation financière dans l'attente d'obtenir de meilleures conditions de crédit. Pendant cette période, une partie de la mensualité versée par le locataire-accédant vient constituer son épargne en vue d’obtenir un prêt bancaire à la fin du contrat. Et, petit plus Pazapa, une prime s’applique lorsque vous nous rachetez votre logement : une partie de tous vos loyers versés sont déduits du prix de vente. 

Pour en savoir plus, consultez notre article sur les avantages du leasing immobilier, et si vous avez des questions ou vous souhaitez être accompagné(e) par Pazapa, faites une demande de simulation et découvrez votre capacité d'achat avec Pazapa.

3 mai 2023 | Romain Barbier